감정평가서에서 가장 먼저 봐야 할 것
법원경매의 감정평가서는 법원이 지정한 감정평가사가 매각물건의 가치를 산정하기 위해 작성한 문서입니다. 입찰가를 정하기 전에는 평가액 숫자보다 먼저, 평가 대상 부동산의 위치와 실제 이용상황이 등기부등본·건축물대장 등 공부상 내용과 일치하는지부터 확인하는 것이 중요합니다. 감정평가서 한 장만으로 판단하지 말고, 매각물건명세서·현황조사서와 반드시 함께 대조해 보시기 바랍니다.
위치 확인: 지적도와 사진용지를 대조하세요
감정평가서에는 대개 위치도, 지적개황도(지적도), 사진용지가 첨부되어 있습니다. 이 세 자료를 서로 비교하면서 다음을 살펴보세요.
사건번호를 준비해 상담을 신청하세요.
임차인, 점유자, 인도 가능성은 글만으로 판단하기 어렵습니다. 사건번호와 점유 상태를 보내면 상담 전 확인 항목을 정리할 수 있습니다.
- 위치도에 표시된 지번과 매각물건명세서·등기부의 지번이 동일한지
- 지적도상 필지 경계와 사진용지에 찍힌 담장·건물 위치가 실제로 일치하는지
- 진입도로가 지적도상 도로와 연결되어 있는지, 사도나 맹지 여부는 없는지
- 같은 지번에 여러 건물이 있는 경우 평가 대상이 그중 어느 건물인지
특히 토지와 건물이 함께 매각되는 사건에서는 건물이 지적도상 필지 경계를 벗어나 있는 경우(경계 침범)가 종종 있으므로 사진과 도면을 함께 보는 습관이 필요합니다.
이용상황 확인: 공부상 용도와 다를 수 있습니다
감정평가서의 '이용상황' 항목은 공부상 용도가 아니라 감정평가사가 현장조사 당시 확인한 실제 사용 상태를 적은 것입니다. 예를 들어 건축물대장에는 '근린생활시설'로 등재되어 있어도 감정평가서 이용상황에는 '주거용으로 이용 중'이라고 기재될 수 있습니다. 이런 차이는 대출 규제, 취득세율, 명도 난이도에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
확인 순서 예시
- 건축물대장에서 공부상 용도와 위반건축물 여부 확인
- 감정평가서 이용상황과 비교해 차이가 있는지 확인
- 차이가 있다면 현황조사서에서 점유자·용도 관련 기재를 재확인
서류별로 무엇을 대조해야 하는지
아래 표는 경매 관련 서류별로 어디에서 무엇을 확인해야 하는지 정리한 것입니다.
| 서류 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 감정평가서 | 위치도·지적도·이용상황·사진용지, 평가 시점의 현황 |
| 건축물대장 | 공부상 용도, 위반건축물 여부, 증축·불법용도변경 여부 |
| 현황조사서(집행관) | 점유자 현황, 실제 이용상황, 임대차 관계 진술 |
| 매각물건명세서 | 인수되는 권리, 최선순위 설정일, 법정지상권 등 특별매각조건 |
실제 사건에서 자주 나오는 차이
실무에서 자주 보이는 사례로는 지목은 '대지'인데 실제로는 인접 토지와 함께 도로처럼 사용되고 있는 경우, 건축물대장상 근린생활시설인데 감정평가서와 현황조사서 모두 주거용으로 사용 중이라고 기재된 경우 등이 있습니다. 이런 차이가 발견되면 왜 그런 차이가 생겼는지, 그 차이가 낙찰 후 사용·처분에 어떤 영향을 주는지를 서류만으로 단정하기보다 표시된 조사일자와 조사자를 함께 확인해 두는 것이 좋습니다.
혼자 판단하기 어려운 부분은 전문가 확인이 필요합니다
공부상 용도와 실제 이용상황의 차이가 법적으로 어떤 의미를 갖는지, 위반건축물로 인해 향후 이행강제금이나 대출에 어떤 영향이 있는지는 개별 사건마다 다르게 판단될 수 있습니다. 또한 지적도와 실제 경계가 다르게 보이는 경우 측량을 통한 확인이 필요할 수 있습니다. 이러한 부분은 인터넷 정보만으로 단정하지 말고, 입찰 전에 감정평가사, 법무사, 변호사 등 전문가와 함께 서류를 재확인하시길 권합니다.
법원경매 감정평가서, 위치와 이용상황 이렇게 확인하세요은 사건번호와 입찰기일을 먼저 대조하고 권리, 점유, 추가 비용을 같은 기준일로 확인해야 합니다.