공장경매 미등기 천막·가설건축물 철거 명령 리스크 대처법

공장경매 낙찰 후 마주하는 '제시외 건물' 리스크

법원경매를 통해 공장을 낙찰받을 때, 감정평가서에 '제시외 건물'이나 '미등기 천막', '가설건축물'이 포함되어 있는 경우를 자주 보게 됩니다. 이 중 일부는 건축허가를 받지 않았거나 신고가 누락된 불법 건축물일 수 있으며, 공장 마당이나 공터에 설치된 천막 구조물이 이에 해당합니다.

낙찰자는 건물의 소유권을 취득했거나 토지를 낙찰받았더라도, 이러한 미등기 시설물로 인해 관할 관청으로부터 철거 명령이나 시정명령을 받을 수 있어 주의가 필요합니다.

미등기 천막 및 가설건축물 관련 주요 쟁점

• 건축법 위반 여부: 가설건축물이라도 적법한 존치 기간 연장신고나 축조신고가 되어 있지 않다면 불법 건축물로 간주됩니다.
• 이행강제금 부과: 철거 명령을 불이행할 경우, 원상복구될 때까지 매년 일정 금액의 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
• 매각물건명세서 확인: 해당 천막이 경매에 포함되었는지(매각 포함), 제외되었는지(매각 제외)에 따라 법적 권리 분석이 달라집니다.

낙찰자 입장에서 꼭 확인해야 할 체크포인트

경매 물건에 미등기 천막이나 가설건축물이 있다면 입찰 전에 반드시 해당 지자체(건축과 등)에 방문하거나 문의하여 위반 건축물 여부를 확인해야 합니다. 이미 이행강제금이 부과되고 있는지, 추후 양성화(추인)가 가능한 대상인지 파악하는 것이 중요합니다.

만약 매각 제외된 제시외 건물이 철거 대상이라면, 토지 소유자로서의 철거 청구 소송이나 점유이전 문제 등 추가적인 법적 분쟁 비용과 시간이 발생할 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

※ 주의사항: 경매 물건의 건축법상 위반 상태와 지자체별 조례 해석은 다양하므로, 입찰 전 건축사나 행정사, 변호사 등 관련 법률 전문가의 자문을 받아 안전하게 진행하는 것을 권장합니다.

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