공장경매 미등기 천막·가설건축물 철거 명령 리스크와 대응법

공장경매 낙찰 후 마주하는 '제시외 건물' 리스크

법원경매로 공장을 취득할 때, 감정평가서에 '제시외 건물'이나 '미등기 천막', '가설건축물'이라는 항목이 포함된 것을 종종 볼 수 있습니다. 본 건물 외에 마당이나 공터에 설치된 창고용 천막, 조립식 가중물 등이 이에 해당합니다. 낙찰자 입장에서는 공간을 그대로 활용할 수 있어 보일 수 있지만, 자칫 잘못하면 관할 관청으로부터 철거 명령과 함께 이행강제금 폭탄을 맞을 수 있어 주의가 필요합니다.

미등기 천막과 가설건축물의 법적 성격

이러한 시설물들은 건축법상 적법한 허가나 신고를 거치지 않았거나, 등기부등본에 나타나지 않는 경우가 많습니다.

• 법정지상권 성립 여부: 제시외 건물이 매각에서 제외되거나 법정지상권 성립 요건을 충족하는지 여부에 따라 토지 소유자와의 분쟁이 발생할 수 있습니다.
• 건축법 위반 건축물: 무허가로 건축된 가설물은 시정명령의 대상이 되며, 이를 시정하지 않으면 과태료나 이행강제금이 반복적으로 부과될 수 있습니다.

철거 명령 및 행정처분 대응 체크리스트

낙찰을 받은 후 해당 시설물에 대해 지자체로부터 철거 명령이나 원상복구 통지를 받았다면 신속한 대처가 필요합니다.

• 적법화 가능성 검토: 해당 가설건축물이 추후 신고나 허가를 통해 합법화될 수 있는 요건을 갖추었는지 건축사 등 전문가와 상담해 보세요.
• 점유자와의 명도 협상: 이전 소유자나 임차인이 사용하던 시설물이라면, 명도 소송 및 협상 과정에서 철거 책임 소재를 명확히 해야 합니다.
• 행정청과의 소통: 철거 유예기간 신청이나 자진 철거 계획 등을 통해 행정처분의 충격을 줄이는 방안을 모색합니다.

※ 주의사항: 경매 물건의 권리 분석과 행정처분 리스크는 개별 사건마다 법적 해석이 다를 수 있으므로, 입찰 전에 반드시 건축 및 법률 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다.

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