공장 경매에서 기계설비와 토지·건물 나눠 보는 기준

공장 경매를 볼 때 가장 많이 헷갈리는 부분은 기계설비가 토지·건물과 함께 매각되는지입니다. 기본 출발점은 민법상 토지와 그 정착물은 부동산이고, 그 밖의 물건은 동산이라는 점입니다. 그래서 공장 안에 기계가 있더라도 무조건 토지·건물과 한 덩어리로 보면 안 됩니다.

먼저 볼 기준

• 건물의 구성부분인지: 분리하면 건물이나 생산라인의 기능이 크게 훼손되는 설비는 함께 평가될 가능성이 있습니다.
• 독립한 동산인지: 이동·교체가 가능하고 개별 거래가 쉬운 기계는 별도 자산으로 취급될 수 있습니다.
• 종물인지: 공장의 사용에 계속 이바지하도록 부속된 물건이면 주된 부동산의 처분을 따라갈 여지가 있습니다.
• 공장저당·공장재단 대상인지: 등기와 목록 작성 방식에 따라 기계·기구가 담보 범위에 포함되는 구조가 따로 있을 수 있습니다.

실무에서 확인할 서류

• 감정평가서: 기계기구 목록, 평가 제외 자산, 부합 여부 설명을 먼저 봅니다.
• 매각물건명세서: 매각 대상, 인수 사항, 유치권 주장 여부를 확인합니다.
• 현황조사서: 현장에 실제 무엇이 남아 있는지, 가동 흔적이 있는지 봅니다.
• 등기부와 공장 관련 권리관계: 공장저당, 재단저당, 제3자 소유 장비 여부를 따져야 합니다.

특히 현장에 설치돼 있어 보여도 제3자 소유 리스 장비, 임차 장비, 이미 반출된 설비라면 매수인이 당연히 취득한다고 단정하면 위험합니다. 반대로 토지나 건물에 강하게 결합된 설비는 단순 중고기계처럼 보면 오류가 생길 수 있습니다. 최종 판단은 사건기록, 등기, 감정평가, 실제 점유상태를 함께 봐야 하므로, 입찰 전에는 집행법원 기록 열람과 감정평가사·변호사 등 전문가 확인이 안전합니다.

참고: https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=67272 https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=60190 https://museum.scourt.go.kr/judiciary/information/public/index.html